Itikad Baik dan Itikad Buruk dalam Jual-Beli Tanah
Mediatataruang.com – Lihatlah Putusan MA-RI No. 504PK/Pdt/2001 tanggal 12 Mei 2004 dengan kaidah hukum: “Meskipun Jual-Beli Tanah Sengketa dilakukan menurut prosedur Perundang-undangan Agraria, jual-beli tersebut harus dinyatakan batal, karena didahului dan disertai hal-hal yang tidak wajar atau itikad yang tidak jujur”.
Berkaitan dengan hal tersebut di atas, dalam pelaksanaannya tentu regulasi berkaitan dengan Perbuatan Hukum dimaksud harus juga diperhatikan dengan baik oleh para pihak dan PPAT, termasuk di dalamnya harus dipedomani juga SEMA-RI 4/2016:
4. Mengenai pengertian pembeli beriktikad baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan Kamar Perdata tanggal 9 Oktober 2014 pada huruf a, disempurnakan sebagai berikut:
Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah seperti di bawah ini:
a. Melakukan Jual-Beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan, yaitu:
– Pembelian tanah melalui Pelelangan Umum; atau
– Pembelian tanah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997) [jo. PP No. 37/1998 jo. PP No. 24/2016]; atau
– Pembelian terhadap tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan Hukum Adat, yakni:
+ dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat);
+ didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek Jual-Beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual-beli adalah milik penjual;
– Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan, antara lain:
– Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual-beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya; atau
– Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita; atau
– Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan; atau
– Terhadap tanah yang besertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat tanah.
Bahwa dalam hal perolehan hak atas tanah yang harus diperhatikan dalam hubungannya dengan alat bukti Akta PPAT sebagai perjanjian yang “dapat diuji” oleh Peradilan Umum dengan menggunakan syarat sahnya perjanjian, dimana terdapat 4 aspek yang menjadi alasan hukum dalam pertimbangan hukum di dalam suatu Putusan Pembatalan Perolehan Hak Kepemilikan, yaitu aspek kesepakatan, aspek kecakapan, aspek objek, dan aspek sebab atau kausa; karena, apabila salah satu aspek tersebut tidak terpenuhi maka akan menjadi landasan hukum untuk membatalkan perolehan hak kepemilikan atas tanah yang menjadi objek sengketa yang dilakukan peradilan.
Oleh karenanya, PPAT tentu harus memperhatikan:
a. Aspek cacat kesepakatan yang disebabkan karena adanya paksaan, kekeliruan maupun adanya tipu-muslihat, sehingga perolehan haknya (akta PPAT) menjadi tidak sah bukti kepemilikan hak atas tanahnya;
b. Aspek cacat kecakapan, dimana ketidakcakapan bisa dikarenakan subjeknya masih di bawah umur atau di bawah pengampuan;
c. Aspek cacat objek, dimana objek perolehan hak kepemilikan tanahnya harus jelas; dan
d. Aspek cacat kausa, dimana kausanya tidak boleh yang dilarang hukum, ketertiban umum, dan kesusilaan. (*UN)
